禹州市商品房（预）销售管理实施细则
第一章总 则
第一条 为规范商品房（预）销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《禹州市商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本《实施细则》。
第二条 商品房销售及商品房预售管理应当遵守本细则。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本细则所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工综合验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
本细则所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 商品房（预）销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条 本市商品房（预）销售管理工作由市房产管理局住宅产业发展股负责。
第二章预售管理
第七条 商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市房产管理局住宅产业发展股申请登记，取得《禹州市商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《禹州市商品房预售许可证》。
第八条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证书；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）已取得建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上或进度达到工程设计形象进度的二分之一以上。
第九条 申请办理《禹州市商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）营业执照;
（二）开发项目相应的资质等级证书；
（三）国有土地使用权证；
（四）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（五）建设工程施工合同；
（六）商品房面积预测绘报告；
（七）商品房建设总投资评估报告；
（八）商品房预售方案；
（九）前期物业管理方案。
商品房面积预测绘报告应委托具有专业资质的房地产测绘机构进行测绘。
商品房建设总投资评估报告应委托具有房地产专业资质的评估机构进行评估。
房地产开发企业可以分期或者分单项申请商品房预售登记。
土地使用权或在建工程已设定抵押权的，必须提供抵押权人同意预售的书面证明。
第十条 市房产管理局住宅产业发展股受理房地产开发企业预售申请有关证件、材料后，通过现场勘验，对符合本细则第八条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《禹州市商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十一条 商品房预售许可证自签发之日起有效。其有效期为建设工程施工许可证的计划竣工时间加上一年。
第十二条 市房产管理局住宅产业发展股对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，发现问题的，应立即责令房地产开发企业限期改正，否则吊销商品房预售许可证，并移交禹州市房地产监察大队依法处罚。
第十三条 房地产开发企业应根据商品房预售许可证批准的用途和范围进行预售。
房地产开发企业未取得商品房预售许可证的，不得进行预售，不得签订预售合同，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，否则，移交禹州市房地产监察大队依法处罚。
第十四条 预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《禹州市商品房预售许可证》和《商品房预售说明书》，说明书应当明示以下事项：
（一）房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）商品房的座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；
（三）商品房的结构类型、户型、质量、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）项目开发进度及竣工交付时间；
（六）商品房的价格、计价内容、与房屋有关费用的承担情况及付款办法；
（七）商品房共用部位共用设施设备维修基金的收交办法；
（八）前期物业管理事项。
第十五条 房地产开发企业取得预售许可证后，预售房屋前，要制订前期物业管理方案，及时选聘物业管理企业，签订前期物业管理服务合同。
第十六条 房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业，当事人应当持下列文件变更《禹州市商品房预售许可证》：
（一）商品房项目转让合同;
（二）原《禹州市商品房预售许可证》;
（三）城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续;
（四）受让方的房地产开发资质证书、营业执照。
转让的商品房项目符合转让条件的，市房产管理局住宅产业发展股自受理转让申请之日起10个工作日内变更《禹州市商品房预售许可证》。转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更原《禹州市商品房预售许可证》的，由禹州市房产管理局住宅产业发展股收回或公告原《禹州市商品房预售许可证》作废，受让方不得预售受让的商品房，否则，移交禹州市房地产监察大队依法处罚。
第十七条 预售的商品房价格应由房地产开发企业和预购人在商品房买卖合同中如实载明，并作为办理产权登记时的有效依据。经济适用房价格实行政府指导价、限价销售。
第十八条 房地产开发企业收取的商品房预售款必须用于有关的工程建设。（在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务）。
第三章现售管理
第十九条 商品房现售应当符合下列条件：
（一）营业执照；
（二）开发项目相应的资质等级证书；
（三）已取得国有土地使用权证；
（四）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（五）已通过竣工综合验收；
（六）拆迁安置已经落实；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十条 房地产开发企业在现售商品房前应持下列有关材料和证明向市房产管理局房产管理所辖区办理产权登记备案：
（一）商品房现房销售方案;
（二）企业法人营业执照和相应资质等级证书;
（三）国有土地使用权证;
（四）建设工程规划许可证和施工许可证;
（五）竣工综合验收证明;
（六）已签订的商品房买卖合同；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件。
竣工综合验收证明由市房产管理局竣工综合验收小组提供。
第二十一条 房地产开发企业在与房屋买受人签订“商品房(预)销售合同”时，应当与房屋买受人签订“禹州市维修基金代收协议”，代收共用部位共用设施设备维修基金，代收标准为购房款总额的2％（共用部位共用设施设备维修基金征收范围包括商品房预售和现售）。房屋买受人未交付维修基金的，由禹州市房地产交易大厅把关，不得登录，不得进行产权登记。
第四章销售广告
第二十二条 房地产开发企业只有取得《禹州市商品房预售许可证》后，方可发布预售广告。预售广告的内容必须真实、准确，并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期，不得含有误导、欺骗公众和与《禹州市商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
第二十三条 房地产开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告内容报禹州市房地产监察大队备案，经同意后，方可在电视、报纸等媒体上发布，未经审核发布广告的，由禹州市房地产监察大队依法处罚。
第二十四条 房地产开发企业设置商品房样板房或出具预售说明书的，其出售商品房的布置、装修和设备质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致，当事人另有约定除外。
第五章销售合同
第二十五条 （预）销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。签订商品房买卖合同时，应使用由市房产管理局统一印制、统一编号的“商品房买卖合同”。房地产开发企业和买受人有权依法对“商品房买卖合同”的内容进行选择、修改和补充。
第二十六条 商品房预售合同实行实名备案制度。房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到市房产管理局住宅产业发展股办理登记备案手续，也可利用商品房合同网上备案系统，进行网上备案。不经备案的商品房买卖合同，禹州市房地产交易大厅不得登录，不得进行产权登记。
第二十七条 商品房预售合同登记备案后，商品房竣工综合验收前，买受人需转让预售商品房的，应当与受让人订立预售商品转让合同。
预售商品房转让时，商品房预售合同载明的权利、义务随之转移。
已办理按揭的预购商品房在竣工综合验收之前需转让的，应注销或变更按揭后方可转让。
第二十八条 商品房竣工综合验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30内到市房产管理局住宅产业发展股办理变更或注销登记备案手续。
第二十九条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均未发生误差时的处理方式。
第三十三条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经市规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房、买受人不解除合同的，应当签署补充协议。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第六章销售方案
第三十五条 房地产开发企业（预）销售商品房应当制定商品房（预）销售方案。（预）销售方案应当载明以下内容：
（一）项目名称;
（二）商品房的位置、楼号;
（三）装修标准、交付使用日期;
（四）商品房（预）销售总面积、单元数、层数、户型、套数;
（五）商品房（预）销售价格及交付使用的物业管理;
（六）商品房（预）销售总平面图、分层平面图、底层平面图及标准层平面图；
（七）商品房共用部位共用设施设备维修基金代收方案。
第三十六条 房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：
（一）返本销售或者变相返本销售；
（二）售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；
（三）分割拆零销售商品住宅的。
第七章销售代理
第三十七条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受委托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照和已在房管局登记备案的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受委托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十八条 受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十九条 受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受委托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第四十条 受委托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，除依法收取佣金外不得收取其他费用。
第四十一条 商品房销售人员应当经过专业培训，取得“房地产营销人员双认证证书”的，方可从事商品房销售业务，对没有经过培训从事商品房销售的，由市房产管理局市场管理股和房地产监察大队负责组织查处。
第八章交付
第四十二条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十三条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十四条 销售商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供由房产管理局统一印制的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十五条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十六条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，出具测绘报告，测绘报告报市房产管理局房产管理所辖区审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市房产管理局房产管理所辖区。
房地产开发企业应当协助商品房买卖人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十七条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检定机构进行检定。经检定，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第九章法律责任
第四十八条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市禹州市房地产监察大队依法处以警告，责令限期改正，并处以10000元以上30000以下罚款：
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）商品房现售前未将符合商品房现售条件的有关证明文件报房产管理局住宅产业发展股登记备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件的，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）委托没有资质的中介机构代理销售商品房的。
第四十九条 违反本细则规定，有下列行为之一的，由禹州市房地产监察大队按依法给予处罚：
（一）无《禹州市商品房预售许可证》预售商品房的，不得进入房地产市场，不予办理《房屋所有权证》，责令停止预售活动、补办手续，没收违法所得，并处以已收取预付款1％以下的罚款；
（二）未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；
（三）出租、出借转让房地产开发资质证书的，由原发证机关吊销资质证书，并处以1万元罚款；
（四）违反规定用途使用商品房预售款的，责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
（五）房地产开发企业销售不符合销售条件的商品房的处以警告，责令停止销售，并处以2万元以上3万元以下的罚款。
第五十条 违反本细则规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担责任：
（一）对未取得《禹州市商品房预售许可证》，而电视台、电台、报纸等媒体为房地产开发企业发布商品房预售广告的，上报市效能中心，由效能中心责令其依法改正。
（二）对违法发布房地产广告的企业，由禹州市房地产监察大队依法查处。
（三）房地产中介服务机构代理销售不符合本细则规定的销售条件的商品房的，由禹州市房地产监察大队依法查处。
第五十一条 对在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第十章附则
第五十二条 本细则所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本细则所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本细则所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房住宅的行为。
本细则所称产权登记面积，是指由市房产管理局确认登记的房屋面积。
第五十三条 本细则由市房产管理局政策法规股负责解释。
第五十四条 本细则自发布之日起执行。
禹州市房产管理局
